Để phát triển bất động sản công nghiệp thực sự bền vững

Ngày 23/4, tại Hà Nội, Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019: Bối cảnh mới – Chính sách mới – Cơ hội mới được tổ chức nhằm đem lại góc nhìn toàn cảnh, tầm nhìn và những khuyến nghị để phân khúc này phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn.

Phát biểu tại Diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, bất động sản công nghiệp sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Hiện nay, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển dần trở thành một trong những địa điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu; Việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm; Sự tích cực tham gia các Hiệp định thương mại tự do (FTA); tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây và việc sở hữu lực lượng lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp.

Cũng theo ông Nam, Việt Nam đang phát triển nền kinh tế theo hướng xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực này. Điều này được thể hiện rõ nét qua việc tập trung phát triển các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm tại ba miền Bắc, Trung và Nam. Đồng thời, việc tham gia vào 16 Hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng góp phần cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước. Hiện nay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tập trung ở ba vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam.

Ông Nam cho rằng, để tiếp tục thu hút dòng vốn FDI chất lượng, qua đó, tạo đà cho bất động sản công nghiệp bứt phá và phát triển theo hướng bền vững, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu trong bối cảnh mới, cần tập trung vào: đổi mới tư duy, đổi mới phương thức quản lý và nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng dựa trên cơ chế thị trường và thông lệ quốc tế phù hợp với thực trạng Việt Nam, trọng tâm là cần tuân thủ quy luật cung cầu để thị trường điều tiết. Kế tiếp, cần đổi mới tư duy và công tác lập quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước. Bên cạnh đó, tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Quy hoạch cần được lập đồng bộ và công bố công khai để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

Đặc biệt, cần minh bạch hóa thông tin về thị trường bất động sản, với những chính sách dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý yên tâm, an toàn cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Bên cạnh đó, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, Chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế. Hơn nữa, cần tăng tính cạnh tranh cho chi phí giao dịch qua biên giới cũng như nghiên cứu và có ứng xử phù hợp với xu hướng áp dụng công nghiệp 4.0 trong việc phát triển thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. Đáng chú ý là, cần quan tâm giải quyết các vấn đề về môi trường và sức ép lên hạ tầng.

Đồng quan điểm này, TS Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), Bộ Kế hoạch và Đầu tư thông tin, ngành công nghiệp chủ đạo hiện nay phần lớn vẫn là ngành sản xuất cơ bản, chủ yếu là thâm dụng vốn lao động với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp nên đòi hỏi phải dịch chuyển sản xuất hàng hóa lên bước cao hơn: Những ngành nghề “xanh”, sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao sẽ là thế hệ khách thuê bất động sản công nghiệp mới. Điều này đồng nghĩa với yêu cầu hệ thống bất động sản công nghiệp với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn.

TS Cung nhấn mạnh, “Việt Nam đang có triển vọng tăng cao về nhu cầu bất động sản công nghiệp, cả về số lượng và chất lượng”.

Theo TS Cung, sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp của Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực tiếp tục được thúc đẩy bởi các yếu tố: Chi phí lao động thấp; Giá thuê đất hợp lý;  Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi; Sự tham gia vào các hiệp định thương mại; Lực lượng lao động năng động; Vị trí địa lý gần các nguồn tài nguyên và thị trường đích.. Tuy nhiên, phát triển bất động sản công nghiệp còn nhiều bất cập như: Hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu  cầu; Mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy…; vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước. Chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

Thị trường khu công nghiệp (KCN) Việt Nam còn non trẻ khi đang trong giai đoạn khởi đầu: hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Do đó, bất động sản công nghiệp phải thay đổi: từ cả định hướng chính sách của nhà nước và từ phía các nhà đầu tư trong đó, thay đổi cách tiếp cận về đầu tư bất động sản công nghiệp, các KCN cần gắn kết với các hạ tầng dịch vụ logistics, với hệ sinh thái khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo; Gắn kết KCN với quá trình đô thị hóa và hướng đến phát triển bền vững trong các KCN – xây dựng KCN cộng sinh, sinh thái; thận trọng trong định hướng chính sách và quy hoạch hệ thống bất động sản công nghiệp trên cơ sở luận chứng khoa học, tránh cảm tính; dự báo tốt thị trường, quy hoạch có hệ thống, đảm bảo tính kết nối, đồng bộ, tránh đầu tư tràn lan, cắt khúc nếu không sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn và trong tương lai có thể tạo ra nguy cơ bong bóng về bất động sản: tập trung nghiên cứu và định hướng phát triển thị trường theo hướng khắc phục các thất bại của thị trường bất động sản công nghiệp để triển khai chính sách lựa chọn dự án đầu tư và cấp giấy chứng nhận đầu tư, đảm bảo các dự án bất động sản công nghiệp có hiệu quả nhất được lựa chọn và đảm bảo hiệu quả sử dụng đất…

Phân tích thêm về KCN, Ths. Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng - Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chia sẻ, cần nghiên cứu, xây dựng và đa dạng hóa mô hình phát triển KCN như KCN sinh thái, KCN liên kết ngành, KCN hỗ trợ, KCN chuyên sâu theo ngành, lĩnh vực đồng thời hoàn thiện quy định của pháp luật về mô hình KCN, đô thị, dịch vụ để phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Tin tưởng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phát triển bền vững, hiệu quả…/.